Il mercato immobiliare può sembrare un labirinto senza uscita per chi cerca casa.
Gli affitti brevi delle case-vacanze hanno di fatto eliminato dalla circolazione gli affitti “normali” a lungo termine ed i prezzi elevati per le poche case affittabili hanno fatto il resto. In molte città turistiche (e Rapallo è assolutamente fra queste) la cosa è ancora più grave, visto che la disponibilità di abitazioni non adibite ad affitti brevi è addirittura assai inferiore alla già bassa media nazionale, rendendo di fatto impossibile abitare in città con un contratto di locazione a lungo termine.
In realtà una soluzione alternativa concreta e vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini esiste ma… i Comuni, pur lamentandosi della presenza invasiva delle case-vacanza non la pubblicizzano con la dovuta importanza, tanto che per molti può addirittura risultare una novità assoluta.
Tale soluzione è rappresentata dai contratti a canone concordato, disciplinati dalla Legge 431/1998.
Il canone concordato non è altro che un canone d’affitto “calmierato”, il cui importo non è stabilito liberamente dal proprietario, ma deve rientrare in una fascia di valori minimi e massimi. Questi limiti sono definiti dagli accordi territoriali sottoscritti tra i singoli Comuni, le associazioni dei proprietari immobiliari (a Rapallo sono attive quelle con An.I.A.G. – Associazione Inquilini Associati, S.I.C.E.T. – Sindacato Inquilini Casa e Territorio, S.U.N.I.A. – Sindacato Unitario Nazionale Inquilini ed Assegnatari, e U.N.I.A.T. – Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio) e quelle dei sindacati degli inquilini (ovvero quelle con A.P.E. – CONFEDILIZIA, A.P.P.C. – Associazione Piccoli Proprietari Case, A.S.P.P.I. – Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari, U.P.P.I. – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari, e CONFABITARE LIGURIA.).
L’obiettivo è triplice: garantire un costo dell’abitare a lungo termine più accessibile per le famiglie, offrire benefici fiscali ai proprietari che aderiscono a questo modello e liberare la città dalla morsa delle case-vacanza le quali, è piuttosto noto, limitano grandemente la possibilità di trovare un affitto in alcune località e danneggiano la continuità abitativa della popolazione riempiendo e svuotando interi quartieri a seconda dei periodi.
La Legge prevede diverse tipologie di contratti a canone concordato, ognuna con caratteristiche specifiche, ad esempio quello “3+2” (il più diffuso) prevede 3 anni + 2 di rinnovo “automatico” e alla scadenza dei 5 anni, il contratto può essere rinnovato con le stesse condizioni o disdetto, rispettando i termini di preavviso. Oppure è possibile stipulare un Contratto transitorio ideale per chi ha esigenze abitative limitate nel tempo, la cui durata, motivata da esigenze specifiche, può variare da 1 a 18 mesi. Infine esiste il Contratto per studenti universitari: destinato agli studenti fuori sede. Ha una durata da 6 a 36 mesi e può essere rinnovato automaticamente alla prima scadenza. Questa soluzione sarebbe per Rapallo una vera e propria manna dal cielo se davvero si mettesse in pratica quanto proposto recentemente su PiazzaCavour.it.
Il contratto a canone concordato ha poi un enorme punto di forza: la convenienza fiscale per i proprietari visto che, adottando la misura e optando per il regime fiscale di cedolare secca, si paga un’imposta sostitutiva del 10% anziché del 21% come quando si opera con gli affitti brevi. Senza contare che sarebbero del tutto assenti le provvigioni dei siti specializzati (Airbnb, Booking, Atraveo, Casavacanze.it etc.), le spese di pulizia, le spese di adeguamento alla normativa anti-incendi derivanti dall’ultima finanziaria e le spese di check-in/check-out, le cui attività prevedono obbligatoriamente anche un coinvolgimento personale da parte del proprietario dell’appartamento (o del consulente – a pagamento – se queste attività sono in outsourcing: sono infatti ormai vietati i “lucchettoni” posti davanti alle abitazioni).
Inoltre con questo contratto viene assai mitigato uno dei principali timori dei proprietari ovvero la morosità dell’inquilino: in un contratto a canone concordato, il proprietario ha le stesse tutele legali previste per le locazioni a canone libero, ma può beneficiare di procedure più veloci. La legge, infatti, permette di avviare l’azione di sfratto per morosità non appena l’inquilino non paga il canone o gli oneri accessori (come le spese condominiali) per un periodo di almeno 20 giorni. Un’ulteriore garanzia per il proprietario è il deposito cauzionale, solitamente pari a due o tre mensilità, che serve a coprire eventuali danni all’immobile o, appunto, il mancato pagamento di una o più mensilità. In alcuni casi, il contratto può prevedere anche una fideiussione bancaria o assicurativa, che rappresenta una garanzia aggiuntiva. In questo caso, una banca o una compagnia assicurativa si impegna a versare al proprietario una somma predefinita in caso di morosità o inadempienza dell’inquilino.
Il tutto firmato in Comune e davanti a tutti i i soggetti coinvolti.
A questo punto però una domanda sorge spontanea: al netto della necessaria pubblicità (che come detto non viene mai adeguatamente messa in atto), perché in generale si preferisce destinare la propria abitazione a casa-vacanze e non si utilizza questo istituto? La risposta è semplice, perché con la casa-vacanza sulla carta si guadagna di più..
Ma in realtà le cose non stanno proprio così. Dal punto di vista prettamente economico, facendo i conti della serva, con una casa-vacanza da 65 mq in centro, di fronte ad un incasso teorico medio di 15.000 euro all’anno e dopo aver pagato le provvigioni alle piattaforme internazionali, le provvigioni al consulente che gestisce prenotazioni + i check-in/out e le tasse del 21%… quanto effettivamente rimane supera di poco gli 8.000 euro (se va tutto bene). Invece, per un affitto a canone concordato di 650 euro/mese (che inizia e finisce dopo 3 o 5 anni) con tutte le garanzie indicate, la rimanenza finale annua dopo le tasse è di circa 7.000 euro ovvero qualcosina di meno ma… una volta firmato il contratto non c’è più alcun lavoro da fare tranne controllare il conto corrente ogni mese!
Insomma, il canone concordato rappresenta una soluzione a tutti gli effetti win-win per i proprietari, gli inquilini ed il Comune: perché il vantaggio economico per i proprietari è evidente ed al contempo favorisce l’accesso alla casa per i cittadini contribuendo a calmierare i prezzi di un mercato immobiliare spesso impietoso. Inoltre riesce a mettere una pezza importante al noto problema “dell’overtourism fai-da-te” generato anche dalle case-vacanza, favorendo pure un rilancio delle strutture alberghiere. Ma soprattutto aiuta concretamente chi cerca una casa in affitto “lungo” a Rapallo, cosa oggi quasi impossibile da trovare sul mercato.
Non so se anche voi siete d’accordo ma… a nostro parere sarebbe assai utile se il Comune si impegnasse a mettere in campo azioni dirette e convinte per rendere più agevole e popolare questa soluzione.
